Contratto preliminare dal notaio per gli immobili in costruzione

Nuove regole per le compravendite di “immobili da costruire”, vale a dire i contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità»

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Prima casa

Per prima casa si intende un’unità immobiliare a uso abitativo avente caratteristiche non di lusso ubicata nel Comune in cui l’acquirente risiede. L’acquisto è agevolato fiscalmente. Per comprare la prima casa l’acquirente non deve possedere altre case nel medesimo comune e, se possiede in tutto il territorio nazionale altre case acquistate con la medesima agevolazione, dal 1° gennaio 2016 ha un anno di tempo per rivenderle (in precedenza avrebbe dovuto rivenderle prima del nuovo acquisto). La prima casa non può essere venduta prima di cinque anni dal suo acquisto a pena di decadenza dalle agevolazioni, a meno che entro un anno dalla vendita il contribuente compri una nuova prima casa.

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Agevolazioni prima casa 2019

Agevolazioni fiscali per l’acquisto e la vendita della prima casa.

Le agevolazioni per l’acquisto della ‘prima casa’ sono le seguenti:

  • applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%
  • applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna
  • se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%

Tali agevolazioni spettano all’acquirente che alternativamente:

  • risieda nel Comune in cui è sito l’immobile
  • si impegni a trasferirvi la residenza entro i successivi 18 mesi dall’acquisto,
  • svolga la propria attività nel predetto comune.

Si ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

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Casa in affitto, le spese dell’inquilino e del proprietario

Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula. Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.

L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

Nel dettaglio, l’articolo 1576 del Codice Civile “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764]”.

L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

Nel dettaglio, l’articolo 1609 del Codice Civile “Piccole riparazioni a carico dell’inquilino” recita: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807]. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

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Spese condominiali inquilino e proprietario, come devono essere suddivise

La suddivisione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario è argomento di grande interesse. Spesso non è chiaro chi debba pagare cosa.

“Sono sul punto di procedere alla stipula di un contratto relativo ad un’unità immobiliare ad uso abitazione. Il mio quesito è questo: la quota di spese condominiali che vengono addebitate mensilmente è a carico al 100% del conduttore o in parte deve essere divisa con i proprietari?”.

Ecco la risposta: “In linea di principio le spese per gli oneri di conduzione del condominio, definibili come di natura ordinaria, in sostanza le spese che l’amministratore addebita ai condomini periodicamente (di solito su base mensile) correlate all’acquisto di servizi – quali fornitura energia elettrica per illuminazione parti comuni, pulizia scale, eventuale manutenzione aree verdi – e di beni, quali combustibile per il riscaldamento, sono poste ad esclusivo carico del conduttore, mentre quelle a carattere straordinario sono a carico del proprietario, salvo diversa pattuizione contrattuale. Al fine di definire quelle che, appunto, sono mere pattuizioni contrattuali tra proprietario dell’immobile e conduttore, esistono varie tabelle utilizzabili per la ripartizione delle spese condominiali. Tali tabelle sono approvate dalle rispettive organizzazioni sindacali di categoria (proprietari e inquilini) e tutte forniscono indicazioni basate in accordo con la normativa (di derivazione soprattutto codicistica) vigente. Deve, tuttavia, essere sottolineato il fatto che, trattandosi di documenti di prassi che, nonostante siano state concordate tra parti rappresentative di interessi diffusi, tuttavia non rappresentano, né potrebbero rappresentare, atti vincolanti tra le parti contrattuali, a meno che non siano state recepite dai regolamenti condominiali ed esplicitamente richiamate nei singoli contratti di locazione”.

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Ritardo nel pagamento del canone di locazione di una casa, cosa succede?

Il ritardo nel pagamento del canone di locazione è un fatto molto temuto dal proprietario della casa data in affitto.

Nel caso in cui si realizzi tale ipotesi, quali sono le possibili conseguenze?

Se il conduttore fosse in ritardo nel pagamento del canone di locazione, il locatore può procedere con lo sfratto. In particolare, quando si parla di ritardo nel pagamento del canone di locazione per un immobile ad uso abitativo, in base all’articolo 5 della legge n. 392/1978 il conduttore ha tempo fino a venti giorni per poter adempiere al proprio obbligo, decorsi i quali il locatore può adire il tribunale per ottenere lo sfratto.

La legge però consente all’inquilino moroso di adempiere anche successivamente ai venti giorni previsti nonostante il proprietario gli abbia notificato l’intimazione di sfratto.

Se il conduttore paga al proprietario i canoni arretrati, oltre agli interessi e a tutte le spese legali sostenute, ha diritto di rimanere in casa e di paralizzare lo sfratto. Si tratta di una possibilità che può essere messa in campo al massimo entro la prima udienza, ove al conduttore, su richiesta, è addirittura concedibile un ulteriore termine di novanta giorni.

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Credito d’imposta

Il credito d’imposta spetta alle persone che hanno venduto la propria abitazione, acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa, entro un anno e con i soldi della vendita dell’immobile acquistano un’altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa.

Il credito d’imposta spetta ai contribuenti nella stessa misura applicata al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d’imposta acquisto prima casa, può essere utilizzato:

in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo;
la data di acquisizione del credito;
in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto;
in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
Per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’impo- sta di registro dovuta per lo stesso atto.
Se, per errore, la dichiarazione è stata omessa, è comunque possibile integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.

Quando Non Spetta il Credito d’Imposta per il riacquisto della prima casa?

Ai contribuenti Non spetta il credito d’imposta, se decadono i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali per l’acqusto della prima casa, pertanto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza usufruire del beneficio prima casa;
se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa;
se l’immobile è stato ricevuto dal contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte usufruendo delle agevolazioni prima casa.

 

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Requisiti per ottenere il bonus 2018

A chi spetta bonus prima casa 2018? Per accedere alle agevolazioni acquisto prima casa, occorre essere in possesso di determinati requisiti.

Vediamo quindi quali sono i requisiti bonus prima casa 2018:

1) Agevolazioni acquisto prima casa 2018 requisito della categoria catastale immobile: Per fruire delle agevolazioni acquisito prima casa, l’immobile non deve essere rientrare nelle categorie catastali: A1, A8 e A9. In sede di stipula dell’atto di trasferimento dell’abitazione, il contribuente oltre ad attestare la sussistenza dei requisiti e delle condizioni per usufruire dell’agevolazione, deve dichiarare anche la classificazione dell’immobile, in quanto solo alcune categorie catastali,  possono beneficiare dell’aliquota agevolata.

Pertanto, le sole categorie che beneficiano delle agevolazioni prima casa sono:

A/2 (abitazioni di tipo civile);
A/3 (abitazioni di tipo economico);
A/4 (abitazioni di tipo popolare);
A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
A/6 (abitazioni di tipo rurale);
A/7 (abitazioni in villini);
A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
2) Agevolazioni acquisto prima casa 2018: la residenza: L’immobile per fruire delle agevolazioni prima casa deve trovarsi nello stesso Comune, in cui il beneficiario delle agevolazioni, stabilisce la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. La volontà a trasferire la residenza entro il tempo previsto, deve essere, pertanto, dichiarata formalmente da chi acquista, pena la decadenza dei benefici, nell’atto di acquisto dell’immobile. A tale proposito, ricordiamo che ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio si considera ufficialmente effettuato, nella data in cui l’acquirente rende la dichiarazione di trasferimento al Comune.

Spettano comunque le agevolazioni prima casa, anche se:

l’immobile si trova in un altro Comune, dove però l’acquirente, svolge una qualche attività, non per forza remunerativa, ma anche di studio o volontariato;
l’acquirente, è stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel Comune in cui ha sede o l’attività l’azienda per cui lavora;
l’acquirente è un cittadino italiano che si è trasferito all’estero. In questo caso, la condizione di emigrato può essere dimostrata mediante il certificato di iscrizione all’AIRE o un’autocertificazione resa nell’atto di acquisto.
3) Per beneficiare e richiedere le agevolazioni prima casa, inoltre, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto:

di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di un’altra abitazione ubicata nello stesso comune dove si trova l’immobile oggetto delle agevolazioni. Con la legge di stabilità 2016, questo requisito è cambiato, ora è possibile ottenere agevolazioni fiscali, purché la vecchia casa sia stata acquistata con le agevolazioni.
di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Tale requisito però, è stato modificato ed ora c’è la possibilità per i contribuenti di poter acquistare un nuovo immobile con i benefici prima casa, a patto che il vecchio immobile agevolato, sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale condizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta

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